De opdracht tot dienstverlening

De Opdracht tot Dienstverlening (OTD) is de overeenkomst tussen (aankoop)makelaar en klant, waarin wordt vastlegt wat de makelaar precies gaat doen en onder welke voorwaarden.

Bij de opdracht (OTD) zijn van toepassing:

a.  De Algemene Consumentenvoorwaarden

• Let op terhandstelling: als bijlage bij de opdracht tot dienstverlening fysiek meesturen
• Afwijking mogelijk bij overeenkomst, maar denk hierbij aan het onredelijk beding

b. Gedragscode/erecode van de NVM

• Tuchtrecht kan relevant zijn voor invulling aansprakelijkheid.

Hoe om te gaan met deeldiensten?

• Makelaars krijgen vaak verzoeken voor gedeeltelijke dienstverlening (bijv. alleen waarde-indicatie of alleen onderhandelen).
• Aansprakelijkheid bij deeldiensten blijft onduidelijk als de opdracht niet goed is afgebakend. In de algemene consumentenvoorwaarden is er sprake van een opdracht tot bemiddeling en alles wat daar onder valt. Als je daarvan afwijkt doordat je een deeldienst levert, dan moet je dat goed in de opdrachtbevestiging formuleren.

Advies

• Zet altijd heel duidelijk in de opdracht wat je wél en vooral wat je níet doet.
• Benoem conflicterende bepalingen t.o.v. de Algemene consumentenvoorwaarden expliciet.
• Maak duidelijk dat de opdracht voorrang heeft bij afwijking van de Algemene Consumentenvoorwaarden(rangorderegeling).
• Stuur altijd de Algemene consumentenvoorwaarden als bijlage mee met de opdracht tot dienstverlening; beter nog is de opdrachtgever deze (digitaal) te laten paraferen. Het versturen van de voorwaarden is niet voldoende, je moet kunnen bewijzen dat de opdrachtgever ze heeft ontvangen.

De Zorgplicht van de Makelaar

De aankoopmakelaar dient te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht.

Koper wordt voldoende geadviseerd en geïnformeerd bij belangrijke beslissingen van een aankoop. Aankoopmakelaar moet behulpzaam zijn bij vervullen onderzoeksplicht.

Je hoeft het niet perfect te doen maar er wordt wel een zekere mate van kennis, kunde en professionaliteit verwacht. En daar hoort ook bij een bepaalde mate van inzicht in wat voor jouw koper belangrijk is en het houden van ruggespraak met de koper.

Wanneer die “mate” onvoldoende is, is sterk casuïstisch.

 Wat is de zorgplicht?

• Juist en volledig adviseren.
• Waarschuwen voor risico’s (bijv. geen bouwkundige keuring, spoed op bod).
• Documenteren van afspraken en uitzonderingen.
• Niet alleen bellen: belangrijke punten altijd  schriftelijk bevestigen.

Soms heeft de makelaar óók een zorgplicht tegenover de wederpartij (vaak vooral verkoopmakelaar t.o.v. koper).

Documentatie & Dossiervorming

Communicatie

• Werk met één centraal communicatiekanaal
• Leg alles schriftelijk vast, ook zaken die telefonisch zijn besproken.
• Bevestig expliciet:
  
  • Besproken risico’s
  • Afwijkingen van normale werkwijze
  • Keuze van de klant (bijv. geen bouwkundige keuring)

Onderzoeksplicht vs. Meldingsplicht

Spanningsveld

• Verkopers (en verkoopmakelaars) hebben meldingsplicht.
• Kopers (en aankoopmakelaars) hebben onderzoeksplicht.
• Discussies ontstaan vooral bij verborgen gebreken.
• Verkoopmakelaars die geen vragenlijst laten invullen lopen risico.
• Een vragenlijst beschermt óók de verkoopmakelaar zelf.

Koopovereenkomst

Ouderdomsclausule

• Er bestaan veel varianten — sommige zijn extreem zwaar aangezet.
• Aankoopmakelaars kunnen waarde toevoegen door:
  
  • De clausule kritisch te beoordelen;
  • Te onderhandelen over schrappen of aanpassen (bijv. de koppeling van artikel 7.17 van het wetboek met artikel 6.3 van de koopovereenkomst);
  • De koopovereenkomst te bespreken met de koper met name als het gaat om afwijkingen en uitzonderingen van de standaard en te waarschuwen voor risico’s bij bepaalde clausules.
• Rechters interpreteren Ouderdomsclausules verschillend; formulering hiervan is cruciaal.

Casussen over fundering, leidingen, riolering

• Rechtspraak laat zien dat tekstueel onduidelijke clausules in de koopovereenkomst leiden tot jarenlange procedures.

Praktijkvoorbeelden

Situatie

• Klaas wil snel bieden geen keuring, geen tweede bezichtiging.
• Makelaar waarschuwt, maar klant wil door.

Belangrijkste leerpunten

• Waarschuw schriftelijk vóórdat het bod wordt uitgebracht.
• Benoem risico’s (geen zicht op bouwkundige staat, mogelijk te hoog bod).
• Neem in de opdrachtovereenkomst op dat je geen bouwkundig specialist bent.

VvE-kwesties & MJOP

• Een VvE die geen Meerjarig Onderhoudsplan heeft kan risico’s opleveren voor normaal gebruik.
• Aankoopmakelaar moet dit signaleren en documenteren richting koper.
  

Praktische tips

• Leg afspraken goed vast, juist ook bij afwijking van de algemene consumentenvoorwaarden;
• Leg (tussentijdse) communicatie goed vast, ook al is deze mondeling geweest
• Bij onverwachte ontwikkelingen, communiceer dit aan de opdrachtgever. Wijs hem op de risico’s. Bijvoorbeeld geen bouwkundige keuring.
• Let op bestemmingsplannen. Is de tekst onduidelijk of voor meerdere interpretaties vatbaar, maak een voorbehoud;
• Controleer de aanvullende bepalingen in de koopovereenkomst en bespreek bijzondere bepalingen uitdrukkelijk met de opdrachtgever. En ook daarvoor geldt ook weer: vastleggen;
• Win juridisch advies in voor een haalbare disclaimer in je opdracht tot dienstverlening;
• WAARSCHUWEN, WAARSCHUWEN, WAARSCHUWEN en dit altijd schriftelijk vastleggen.

Meer weten?

Vraag via het formulier hiernaast de slides op of de videosamenvatting.